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Matt Stoller

关于诺亚·史密斯（Noah Smith）嘲讽对机构投资住房的担忧的一些想法，这反映了他缺乏好奇心以及有效利他主义网络评论员（如@DKThomp、@mattyglesias、@ezraklein等）所特有的缺乏严谨性。首先，诺亚将市场描述为全国性的，认为他们拥有的房屋份额如此之小，以至于不应该有影响。但企业房东的故事是区域性的，而不是全国性的。你不会为了在堪萨斯州找工作而在凤凰城租房。凤凰城的市场就在凤凰城。有些城市的机构投资占主导地位。例如，亚特兰大25-30%的单户出租房屋由大型房东拥有，这也与租金大幅上涨相吻合。其次，诺亚将对企业收购住房影响的担忧称为阴谋论或迷因，理由是我们没有很多明确的数据。这是一个新领域，来源不透明。选民对此感到愤怒，政治家们也在回应，这本身就是数据。例如，这里有一位来自德里克·汤普森（Derek Thompson）工作的评论者，一个名叫蒂姆·格拉斯（Tim Glass）的人，他说自己是达拉斯的城市规划师，并且非常喜欢汤普森关于分区的工作。 “投资者通过现金报价和快速成交扭曲了市场。很难量化影响，但建造出租和私募股权购房部门正在直接与传统房主竞争，因此抬高了价格。” 格拉斯是阴谋论者吗？他只是对关于黑石（Blackrock）的迷因做出反应吗？还是诺亚可能考虑到这里实际上有一些真实的东西？即使是诺亚引用的那篇暗示企业房东降低租金和减少隔离的论文，也建立在大约5-10个重大假设之上。基本上是统计上的“胶带和口香糖”，诺亚将其呈现为决定性的。我不介意这样的论文，我喜欢它们，因为它们推动了辩论。作者实际上没有很好的数据，这应该表明我们需要更多的证据，而不是认为一大群人的担忧是阴谋论。而且不想贬低这篇论文本身，但作者显然有明显的意识形态倾向。它是由一个没有考虑到房东在收购大量房屋时可能降低租赁质量的人写的。他甚至发现房东垄断，但假设这是“促进竞争的”。他写道：“企业房东在物业收购中表现出高意愿支付，以实现地理集中，并使用揭示偏好的方法估计地方规模经济的强度。” 换句话说，他们通过过高支付来抬高住房价格，以主导当地地区，这正是分析师发现的。还有这一点： “值得强调的是，我为什么关注房东的促进竞争效应，而不是房东对他们购买的物业租金的直接影响。这个练习的目标是估计企业房东如何影响当地租金和价格，而不是企业房东自己与其他房东相比收取更高或更低的租金。” 所以，也许发生的事情是这些家伙通过采取一系列卑鄙的手段来恶化房屋质量，这就是为什么即使企业房东可能将他们的租金抬高到高于邻里均值，租金在那些社区中却下降。我们不知道，当然在针对像Invitation Homes这样的公司的执法行动中有很多直接证据。这不是“经济学家语言”，但不充分的模型并不意味着没有事情发生，它们只是意味着经济学家还没有弄清楚如何衡量它。对我们这些对这一新趋势感到担忧的人进行嘲讽反映了缺乏严谨性，更糟的是，缺乏好奇心。第三，诺亚没有直接接触到由于明确共谋而导致的租金上涨的证据。根据亚利桑那州检察长对RealPage的反垄断案件，该公司据称与企业房东参与了租金固定的阴谋，“大约70%的凤凰城大都市区的多户公寓单位由与RealPage签约进行“收入管理”的公司拥有、运营或管理。这可不少！检察长对凤凰城和图森进行了分析。以下是凤凰城的例子： “回归分析控制了各种物业和地理特征，如单位大小和浴室数量。在超过30,000个单位中，回归发现使用RealPage的收入管理软件定价的单位平均超收12%，而与未使用RealPage的收入管理软件定价的单位相比，包括一居室、两居室、三居室和单间公寓。这些估计是保守的，可能低估了真实的超收，因为并非所有使用RealPage的物业都包含在估计中。” 目前有许多诉讼和大量报道，还有一些初步的学术工作。这是有用的数据。许多改革者说服我，分区是更多住房的一个重要障碍。我希望诺亚能像他们一样开放和以实证为驱动。此外，诺亚认为健康保险公司是高效的，这真是太搞笑了。